AP (BUY : Fair Price : Bt 14.25) : โอนคอนโดมากขึ้น หนุนกำไรฟื้นตัวใน 2Q24

เรายังคงคำแนะนำ “ซื้อ” ด้วยมูลค่าพื้นฐาน 14.25 บาท โดยเราคาดกำไรมีแนวโน้มลดลงอยู่ที่ 1.03 พันล้านบาท (-30.4% YoY, -22.9% QoQ) โดยอัตรากำไรขั้นต้นลดลงเล็กน้อยที่ 36% (-0.6 ppts YoY, -0.5 ppts QoQ) เนื่องจาก 1) รายได้ที่อ่อนตัว และ 2) สัดส่วนโอนกรรมสิทธิโครงการแนวสูงที่มีอัตรากำไรต่ำกว่าแนวราบมีมากขึ้น อย่างไรก็ตามเรามองว่ากำไร 1Q24 จะเป็นจุดต่ำสุดของปี และมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นจากกำหนดการโอนคอนโด 3 แห่ง มูลค่าเต็มรวมกว่า 1.15 หมื่นล้านบาทใน 2Q24 ได้แก่ โครงการ Aspire Ratchayothin, Life Phahon-Ladprao (JV) และ Life Rama 4-Asoke

**คาดกำไรสุทธิ 1Q24 อ่อนตัวทั้ง YoY และ QoQ **

• เราคาดกำไรสุทธิ 1Q24 ลดลงอยู่ที่ 1.03 พันล้านบาท (-30.4% YoY, -22.9% QoQ) โดยคาดมีรายได้จากธุรกิจอสังหาฯลดลงอยู่ที่ 7.6 พันล้านบาท (-17% YoY, -16% QoQ) สาเหตุหลักมาจาก 1) ยอด Presales ที่ลดลง โดยเฉพาะในส่วนของโครงการแนวราบ ที่ถึงแม้จะมีการเปิดตัวโครงการแนวราบใหม่ใน 1Q24 ถึง 4 โครงการ มูลค่า 5.1 พันล้านบาท แต่ถูกลดทอนจากอัตราการยกเลิกที่สูง (หากไม่มีการยกเลิก Presales จะอยู่ที่ 7.7 พันล้านบาท หนุนรายได้ธุรกิจอสังหาฯเพิ่ม +4%) และ 2) มีการเร่งโอนตั้งแต่ 4Q23 ทำให้ใน 1Q23 มียอด Backlog ที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์น้อยลง

• จากยอดรับรู้รายได้ทั้งหมด เราประเมินว่าจะมีสัดส่วนแนวราบ 92.2% และคอนโดที่มีอัตรากำไรไม่สูงมากอยู่ที่ 7.8% ส่งผลให้ภาพรวมมีแนวโน้มที่อัตรากำไร (GPM) จะต่ำลงเล็กน้อยทั้ง YoY และ QoQ อยู่ที่ 36% (-0.6 ppts YoY, -0.5 ppts QoQ)

• SG&A/Sales คาดจะปรับตัวลดลงถึง 21.7% (+2.0 ppts YoY, -1.2 ppts QoQ) จาก 1) รายได้รับรู้จากการโอนกรรมสิทธิที่น้อยลงทั้ง YoY และ QoQ และ 2) ค่าใช้จ่ายทางการตลาด และโปรโมชั่นท้ายปีที่หมดไป

กำหนดการโอนกรรมสิทธิคอนโด 2Q24 หนุนกำไรปรับตัวสูงขึ้น

ใน 2Q24 ทาง AP มีกำหนดการเปิดตัวโครงการใหม่สูงที่สุดของปี 2024 คิดเป็นมูลค่ากว่า 2.78 หมื่นล้านบาท จำนวน 22 โครงการ โดยมีแนวราบ 18 โครงการ และคอนโด 4 โครงการ เรามองว่าด้วยการเปิดตัวโครงการที่สูง โดยเฉพาะกับแนวราบ ประกอบกับความสามารถในการระบายสินค้าของ AP ที่สูง (อัตราการหมุนเวียนสินค้าคงคลังที่ 0.4x สูงกว่าคู่แข่งที่ 0.3x) และมาตราการกระตุ้นที่คาดจะมีบทบาทส่งเสริมตลาดอสังหาฯมากขึ้น จะช่วยส่งเสริมยอดขาย และยอดรับรู้รายได้หลัง 2Q24 สามารถฟื้นตัวได้ดียิ่งขึ้น

คงประมาณการ และคงคำแนะนำ “ซื้อ” หนุนด้วยปันผล 6.8%

• เรามองข้ามไปยัง 2Q24 ว่า Presales จะปรับตัวดีขึ้น จากการเร่งเปิดโครงการใหม่ ประกอบกับมาตราการกระตุ้นภาคอสังหาฯที่คาดมีผลตั้งแต่ 2Q24 เป็นต้นไป ส่งเสริมการรับรู้รายได้ในช่วง 2H24 และหากมีผลตอบรับที่ดี ก็จะมีโอกาสหนุนกำไรสุทธิปี 2024 เติบโต อยู่ที่ประมาณ 6.4 พันล้านบาท (+5.24% YoY)

• มูลค่าพื้นฐาน 14.25 บาท คำนวณด้วยวิธีคิดลดเงินปันผล (GGM) ด้วย COE 9.5% และ TG 4.5% เทียบเท่า 7.0x PE’24 ใกล้เคียงค่าเฉลี่ยกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย

• ประกาศจ่ายปันผลปี 2023 เป็นเงินสด 0.7 ต่อหุ้น โดยวันที่ไม่ได้รับสิทธิปันผล (XD) คือ 8 พ.ค. 2024 และจ่ายปันผล 23 พ.ค. 2024