AP (BUY : Fair Price : Bt 14.25) : โอนคอนโดมากขึ้น หนุนกำไรฟื้นตัวใน 2Q24

เรายังคงคำแนะนำ “ซื้อ” ด้วยมูลค่าพื้นฐาน 14.25 บาท AP ประกาศกำไรสุทธิลดลงเป็นไปตามที่เราและตลาดคาดอยู่ที่ 1.08 พันล้านบาท (-31.8% YoY, -24.4% QoQ) กดดันจาก 1) รายได้อ่อนตัว และ 2) อัตรากำไรขั้นต้นลดลงอยู่ที่ 35.7% (-0.9 ppts YoY, -0.8 ppts QoQ) อย่างไรก็ตาม เรามองว่ากำไรใน 1Q24 จะเป็นจุดต่ำสุดของปี และกำไรมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นจากกำหนดการโอนกรรมสิทธิคอนโด 3 แห่ง มูลค่าเต็มรวมกว่า 1.15 หมื่นล้านบาทใน 2Q24 ได้แก่ โครงการ Aspire Ratchayothin, Life Phahon-Ladprao (JV) และ Life Rama 4-Asoke ซึ่งปัจจุบันมีอัตราการขายแล้วอยู่ที่ร้อยละ 97, 58 และ 48 ตามลำดับ

กำไรสุทธิ 1Q24 อ่อนตัวทั้ง YoY และ QoQ

• กำไรสุทธิใน 1Q24 ลดลงตามคาดอยู่ที่ 1.08 พันล้านบาท (-31.8% YoY, -24.4% QoQ) โดยมีรายได้จากธุรกิจอสังหาฯ ลดลงอยู่ที่ 7.9 พันล้านบาท (-15.6% YoY, -14.5% QoQ) สาเหตุหลักมาจาก 1) ยอด Presales ที่ลดลง โดยเฉพาะโครงการแนวราบ ที่ถึงแม้จะมีการเปิดตัวโครงการแนวราบใหม่ใน 1Q24 ถึง 4 โครงการ มูลค่า 5.1 พันล้านบาท แต่ถูกลดทอนจากอัตราการยกเลิกที่สูง และ 2) มีการเร่งโอนใน 4Q23 ทำให้ใน 1Q23 มี Backlog พร้อมโอนกรรมสิทธิ์น้อยลง

• ยอดรับรู้รายได้ทั้งหมดคิดเป็นสัดส่วนแนวราบ 92.2% และคอนโดที่มีอัตรากำไรไม่สูงมากขึ้นอยู่ที่ 7.8% ส่งผลให้ภาพรวมอัตรากำไร (GPM) ต่ำลงเล็กน้อย อยู่ที่ 35.7% (-0.9 ppts YoY, -0.8 ppts QoQ)

• SG&A ต่อยอดขายปรับตัวลดลงที่ 20.8% (+1.1 ppts YoY, -2.1 ppts QoQ) จาก 1) รายได้รับรู้จากการโอนกรรมสิทธิ์ที่น้อยลงทั้ง YoY และ QoQ และ 2) ค่าใช้จ่ายทางการตลาด และโปรโมชั่นท้ายปีที่หมดไป

กำหนดการโอนกรรมสิทธิ์คอนโด 2Q24 หนุนกำไรปรับตัวสูงขึ้น

• ใน 2Q24 AP มีกำหนดการเปิดโครงการใหม่สูงที่สุดของปี 2024 คิดเป็นมูลค่ากว่า 2.78 หมื่นล้านบาท (แนวราบ 18 โครงการ และคอนโด 4 โครงการ) เรามองว่า 3 ปัจจัยหนุนยอดขาย และยอดรับรู้รายได้หลัง 2Q24 ให้ฟื้นตัวได้ดียิ่งขึ้นจาก 1) การเปิดตัวโครงการใหม่มากขึ้น โดยเฉพาะแนวราบ 2) ความสามารถในการระบายสินค้าที่สูง (อัตราการหมุนเวียนสินค้าคงคลัง 0.4x สูงกว่าคู่แข่งที่ 0.3x) และ 3) มาตราการกระตุ้นยอดขายที่คาดจะมีบทบาทส่งเสริมตลาดอสังหาฯ มากขึ้น

• ถึงยอด Presales 4M24 จะต่ำอยู่ที่ 1.23 พันล้านบาท (-13.8% YoY) แต่ AP เริ่มเห็นถึงยอดโอน Backlog เข้ามาในช่วงปลายเดือนมีนาคม เราคาดว่าเป็นผลจากมาตราการกระตุ้น ส่งผลในปัจจุบันมี Backlog อยู่ที่ 3.67 หมื่นล้านบาท (คิดเป็นแนวราบ 40% คอนโด 11% และ JV 49%)

คงคำแนะนำ “ซื้อ” หนุนด้วยปันผล 7.8% ในปี 2025

• เรามองว่ายอด Presales ใน 2Q24 มีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นจาก 1) การเร่งเปิดโครงการใหม่ที่สูง และ 2) มาตราการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ที่คาดมีผลตั้งแต่ 2Q24 เป็นต้นไป ส่งเสริมรายได้ใน 2H24 โดยหากมีผลตอบรับดี อัตรายกเลิกการจองแนวราบน้อยลง ก็มีโอกาสหนุนกำไรสุทธิ ปี 2024 เติบตามได้คาดอยู่ที่ราว 6.4 พันล้านบาท (+5.24% YoY)

• มูลค่าพื้นฐาน 14.25 บาท คำนวณด้วยวิธีคิดลดเงินปันผล (GGM) ด้วย COE 9.5% และ TG 4.5% เทียบเท่า 7.0x PE’24 ใกล้เคียงค่าเฉลี่ยกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย

• ประกาศจ่ายปันผลปี 2023 เป็นเงินสด 0.7 ต่อหุ้น โดยวันที่ไม่ได้รับสิทธิ์ปันผล (XD) คือ 8 พ.ค. และจ่ายปันผล 23 พ.ค. 2024